[block id=”bo-sung-1″]

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

thi_truong_vay_the_chap_bat_dong_san_va_khung_hoang

ppt124 trang | Chia sẻ: tienduy345 | Ngày: 13/04/2016 | Lượt xem: 1478 | Lượt tải: 5download

Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Thị trường vay thế chấp bất động sản và khủng hoảng thị trường tài chính, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

THỊ TRƯỜNG VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH GVHD: TS. THÂN THỊ THU THỦYNhóm thuyết trình 4:Hà Thị Kim QuyNguyễn Minh TuấnĐàm Nguyễn Nguyệt ÁnhNgô Thị Hà PhươngPhan Thị Lan ThanhTrần Thanh DịpTP. Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2015Cấu trúc của chuyên đềChương I: Lý thuyết về thị trường BĐS, vay thế chấp BĐS và khủng hoảng tài chínhChương II: Khủng hoảng vay thế chấp BĐS ở MỹChương III: Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.*CHƯƠNG I LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH*I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN*1 Khái niệmBất động sản  bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.*1 Khái niệmThị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.*2. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS trong nền kinh tếThị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngBĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngThị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống dân cư.Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngBĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngVai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:**2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngThị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ .Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngTài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP*2.1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trườngDo quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).*2.2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy độngTheo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào.*2.3. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữuKinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%*2.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sáchTheo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD*2.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thônThị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS*II.VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN*1.Khái niệmTín dụng là một quạn hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hóa) được dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định.Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ.*1.Khái niệmThị trường cho vay thế chấp là thị trường chuyên cho vay các món nợ dài hạn, trong đó bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản,động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc,lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay ( gọi là bên nhận thế chấp).*1. Khái niệmThị trường cầm cố thế chấp thứ cấp: Là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp với các tổ chức mau bán nợ. Thị trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.*2. Phân loại các khoản cho vay thế chấpKhoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage)Là khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường. *2. Phân loại các khoản cho vay thế chấpKhoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM-Adjustable Rate Mortgage)Là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn.*2. Phân loại các khoản cho vay thế chấpKhoản vay thế chấp dưới chuẩn (Subprime mortgage)Là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng để vay. *3. Đặc điểm của các khoản vay thế chấp Đặc điểm của khoản vay thế chấp cố định: được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vayĐặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM): có những đặc điểm cơ bản giống như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt là lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó.*3. Đặc điểm của các khoản vay thế chấp Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn: cơ bản như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh .*4. Vai trò của thế chấp bất động sản tại Việt NamĐối với chủ sở hữu bất động sản: thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn cho các tổ chức tín dụngĐối với các tổ chức tín dụng: Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãiĐối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu*5. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sảnNhà nước có hai chức năng cơ bản:Chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); Chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia, ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước*6. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sảnThị trường tín dụng bất động sản là thị trường tín dụng dài hạnThị trường có độ rủi ro cao *7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro kỳ hạnCho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vayViệc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ít kinh nghiệm.Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao.Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động và tăng trưởng tín dụng. Áp lực lãnh đạo và nhân viên tại các NH lách qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn.*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụngHội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò.Nhiều ngân hàng chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống. *7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàngNhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụngThông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ quan nhà nướcChu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thắt chặt tiền tệ thì BĐS bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS*7. Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sảnRủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật phápHệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS đã có hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước.Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.*III.KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH*1. Khái niệm Khủng hoảng tài chính là sự mất khả năng thanh khoản của các tập đoàn tài chính, dẫn tới sự sụp đổ và phá sản dây chuyền trong hệ thống tài chính.*2. Dấu hiệu của khủng hoảng tài chínhCác NHTM không hoàn trả được các khoản tiền gửi của người gửi tiền. Các khách hàng vay vốn , gồm cả khách hàng được xếp loại A cũng không thể hoàn trả đầy đủ các khoản vay cho ngân hàng.Chính phủ từ bỏ chế độ tỷ giá hối đoái cố định*3. Hậu quả của khủng hoảng tài chính đến nền kinh tếHậu quả lớn và nặng nề nhất là phá huỷ lực lượng sản xuất, đẩy lùi sự phát triển của kinh tế thế giới.Khủng hoảng tài chính có ảnh hưởng đến hầu hết các nền kinh tế. Sự ảnh hưởng của khủng hoảng đến các nền kinh tế là khác nhau, phụ thuộc vào mức độ hội nhập của nền kinh tế đó với nền kinh tế toàn cầu.*CHƯƠNG II: KHỦNG HOẢNG VAY THẾ CHẤPBẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ*I.KHÁI QUÁT THỰC TRẠNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TẠI MỸ *1. Cơ chế cho vay thế chấp ở MỹCơ chế cho vay thế chấp ở Mỹ có hai hình thức:Cho vay thế chấp đúng chuẩn : là khoản cho vay mua bất động sản có chất lượng caoCho vay thế chấp dưới chuẩn: là khoản cho vay chất lượng thấp với mức rủi ro cao *2. Nguyên nhânĐến thời điểm hiện nay, hầu hết các quan điểm đều cho rằng: nguyên nhân trực tiếp và rõ nhất của cơn địa chấn tài chính 2008 bắt nguồn từ khủng hoảng nhà đất và tín dụng tại Mỹ*2. Nguyên nhânNguyên nhân 1 – Do chính sách lãi suất thấp hay còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệNguyên nhân thứ 2- Do hoạt động cho vay dưới chuẩn – Subprime lendingNguyên nhân thứ 3 – Hoạt động “chứng khoán hóa”Nguyên nhân thứ 4- Hoạt động tài chính không được giám sát chặt chẽNguyên nhân thứ 5 – Nới lỏng trong quản lý vĩ mô của Chính phủ Mỹ cũng là nguồn cơn của cuộc khủng hoảng*Nguyên nhân 1 – Do chính sách lãi suất thấp hay còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệBiểu đồ 1: Lãi suất USD của FED (Fed Fund Rate)Source: *Nguyên nhân 1 – Do chính sách lãi suất thấp hay còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệĐể cứu nền kinh tế thoát khỏi suy thoái kinh tế do bong bóng dot.com cũng như khủng bố 11-9-2001, FED đã hạ lãi suất cơ sở (federal funds target) từ 6,5% năm 2001 xuống mức 1% năm 2003. Sau 1 năm duy trì mức lãi suất 1%, FED tăng dần và trở lại mức 5,25% vào tháng 6 năm 2006. Điều này đã dẫn cung tiền cơ sở tăng ở mức 5% đến 10% trong suốt giai đoạn 2001-2004. *Nguyên nhân 1 – Do chính sách lãi suất thấp hay còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệLãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố. Hàng loạt hộ gia đình bị hấp dẫn bởi khả năng mua được các tài sản nằm ngoài khả năng tài chính của họ. Đồng thời, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng và giá trị bất động sản dường như được đảm bảo rất chắc chắn. Người dân Mỹ đã tăng vay tiêu dùng, mua nhà cửa thế chấp, thực hiện khẩu hiệu “đi mua sắm theo yêu cầu của Tổng thống và vì lòng yêu nước”, từ đó kích thích tăng trưởng nền kinh tế. *Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lendingSự tăng giá nhà đất cùng với chính sách tín dụng mở rộng cho người mua nhà đã khiến nhiều hộ gia đình Mỹ đổ xô đầu tư vào khu vực này vì cho rằng đây là lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn những lĩnh vực khác. Hơn nữa, mua nhà trong thời gian qua cũng khá dễ dàng với việc chỉ phải trả ngay 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc thậm chí thời hạn dài hơn. Lãi suất thấp khiến người mua nhà cũng được hưởng lợi nhờ việc cho thuê lấy tiền trả góp ngân hàng hay bán nếu có lời*Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lendingCác ngân hàng và tổ chức tài chính Mỹ trong cuộc chạy đua vì lợi nhuận cũng không bỏ lỡ cơ hội này. Hàng loạt các biện pháp kích cầu đã được đưa ra cùng với những sản phẩm vay trả góp đầy ưu đãi và hấp dẫn mà thông dụng nhất là khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh ARM (Adjustable Rate Mortgage). Mức lãi suất này trong vài năm đầu rất thấp chỉ khoảng 2% nhưng sau đó sẽ được điều chỉnh lại với lãi suất cao hơn. *Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lendingVới giá nhà đất liên tục gia tăng và sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty sẵn sàng cho vay không cần đặt tiền cọc, không đòi hỏi người vay phải chứng tỏ khả năng trả nợ và không hề quan tâm đến điểm tín dụng. Những tiêu chuẩn cho vay khắt khe trước đây được hạ thấp nhằm tạo mọi điều kiện cho người đi vay mua được nhà. Các ngân hàng mạnh dạn cho vay với cả những người có tiền lệ tín dụng không tốt vì tin tưởng rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng. (Nguồn )*Biểu đồ 2: Tăng trưởng cho vay dưới tiêu chuẩn ở Mỹ (1999-2008)*Nguyên nhân thứ 3 – hoạt động “chứng khoán hóa”Chứng khoán hóa (Securitization) là một công cụ tài chính hiện đại khá tinh vi, có lịch sử phát triển từ năm 1977 tại Mỹ song thực sự phát triển mạnh từ thập kỷ 90. Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản sẵn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khoán nợ. *Nguyên nhân thứ 3 – hoạt động “chứng khoán hóa”Nói một cách khác, chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài chính sẵn có. Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng khoán hóa. *Biểu đồ 3: Mô hình chứng khoán hóa tại Mỹ *Nguyên nhân thứ 3 – hoạt động “chứng khoán hóa”Nếu như trước đây các ngân hàng thương mại với nguồn vốn hữu hạn của mình từ tiền gửi của khách hành dùng để cho vay thế chấp mua nhà, thì giờ đây, với hoạt động chứng khoán hóa, nguồn vốn này dường như trở nên bất tận. Các ngân hang đầu tư quốc tế thi nhau bơm vốn cho các công ty tài chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn hoặc thành lập các công ty cho vay của riêng mình*Nguyên nhân thứ 3 – hoạt động “chứng khoán hóa”Hàng loạt chủ thể tham giao vào quy trình cho vay và chứng khoán hóa như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi giới cho vay, công ty định mức tín nhiệm, công ty quản lý, đều thu được những khoản thu nhập kếch xù.Tuy nhiên, đến cuối năm 2006, thị trường BĐS đã bắt đầu có những dấu hiệu đi xuống theo đúng quy luật của nó là khi đã lên tới mức đỉnh điểm thì thị trường bong bóng tất yếu sẽ đến giai đoạn suy thoái [14, tr.7]. Trong giai đoạn 2001 – 2007, sự bùng nổ của giá nhà cùng với sự cho vay dễ dãi của các ngân hang làm cho bong bóng mua nhà thế chấp phình to đạt mức 11,03 nghìn tỷ USD vào quý 3/2007, trong đó 57% đã được chứng khoán hóa. *Biểu đồ 4: Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp (1975-2007)Nguồn: *Nguyên nhân thứ 4- hoạt động tài chính không được giám sát chặt chẽSự yếu kém trong quản lý thị trường cũng góp phần phá hủy nền kinh tế. Năm 2004, nhiều chuyên gia kinh tế cảnh báo bong bóng giá nhà đất đang hình thành và có thể dẫn đến hậu quả tệ hại hơn. Nhưng vì quá tin tưởng vào khả năng tự điều chỉnh của thị trường, FED đã gạt sang bên lo ngại về bong bóng nhà đất và không đưa ra các giải pháp kiểm soát thị trường tài chính nói chung và hoạt động cho vay dưới chuẩn nói riêng. *Biểu đồ 5: Giá nhà của các nước (1970-2008)*Nguyên nhân thứ 4- hoạt động tài chính không được giám sát chặt chẽTrên thị trường chứng khoán, mặc dù Ủy ban Chứng khoán Mỹ (SEC) luôn khẳng định là giám sát chặt chẽ quy trình và phương pháp đánh giá các chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp, nhưng thực tế việc giám sát hoạt động đánh giá tín dụng của các công ty định mức tín nhiệm rất lỏng lẻo và không hiệu quả. Hậu quả là một số ngân hàng đầu tư đã liên kết với các công ty định mức tín nhiệm để nâng mức tín dụng của cổ phiểu rủi ro và tung ra bán tại thị trường, dẫn đến việc giá cả của chứng khoán xa rời giá trị thực của tài sản đảm bảo. *Nguyên nhân thứ 4- hoạt động tài chính không được giám sát chặt chẽHơn nữa, không một cơ quan nhà nước, đơn vị kiểm toán hay phân tích tín dụng, tài chính có đủ thông tin và khả năng kiểm soát các kỹ thuật chứng khoán hóa để có thể đánh giá chính xác giá trị và độ rủi ro của các khoản đầu tư và tài sản trên sổ sách của các công ty tài chính và ngân hàng. Nói cách khác, hệ thống giám sát tài chính của Mỹ chưa quản lý tốt thị trường nhạy cảm này. *Nguyên nhân thứ 5 – nới lỏng trong quản lý vĩ mô của Chính phủ Mỹ cũng là nguồn cơn của cuộc khủng hoảng Nhằm tạo điều kiện cho dân nghèo và nhóm dân

[block id=”bo-sung”]

Từ khóa: Thị trường vay thế chấp bất động sản và khủng hoảng thị trường tài chính

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *